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住宅ローンの繰り上げ返済はお得?貯金優先のメリットを紹介!

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『人の長い人生で最も高い買い物』

『一生に一度の買い物』

などと昔から言われている、大きな買い物『住宅』の購入。

マンションや一戸建て、あるいは新築や中古など、住宅の形態はさまざまありますが、それなりに収入のある多くの方は、いつかはマイホームを持つ日が来るものです。

現在、これからの住宅の購入をワクワクしながら考えている方も、大勢いらっしゃるのではないでしょうか?

しかし、そんな楽しい未来図と同時に、みなさんの頭を悩ませることになるのが、『住宅ローン』ですよね。

住宅ローンは、何十年といった単位でローンを組み、日々働きながら長い期間をかけて、ローン返済していくものですが、

「早めにまとめて返済したい!」

「いつまでも住宅ローンを抱えていたくない!」

と、考えている方も多いはずです。

『住宅ローン』といえば、聞こえは良いのかもしれませんが、所詮、銀行などからお金を借りた『借金』とそう変わりませんからね。

それでは実際に、住宅ローンの返済の仕方として、繰り上げ返済で早めにローンを返済すると、一体どれくらいお得になるのでしょうか?

それとも、あまり早く繰り上げ返済をせず、なにかしらで余ってしまったお金は銀行などへの貯金を優先した方が良いのでしょうか?

今回は、そんな

「住宅ローンの繰り上げ返済?それとも貯金?」

の疑問に応えるべく、住宅ローンの繰り上げ返済についての損得について、解説していきます!

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住宅ローンの繰り上げ返済とは?

住宅

一戸建てや、マンションなどの住宅を購入する際の費用は、最初にいくらかの頭金を支払ったあと、残りを支払いを住宅ローンとし、銀行などからお金を借り入れて、購入代金をマンションデベロッパーや不動産屋さんに支払います。

その後、住宅ローンを借り入れた銀行などへ、長い期間をかけて返済をし続けるのが一般的な住宅購入の流れです。

この住宅ローンの契約年数に関しては、借りる方の年齢に応じて大きく変わってきますが、例えばサラリーマンの方である場合、60歳~65歳の定年を迎える頃の完済を目安に組むはずです。

35歳であれば、65歳までとして30年ローン、40歳であれば、25年ローンという具合ですね。(定年以降まで住宅ローンを組むことも実際には可能ですが、やはり収入が安定しないので、銀行などの貸す側が難色を示すことでしょう)

このように通常は25年~30年程度で、住宅ローンを契約する方が多いのですが、実際に契約後のローン返済にかかる年数は、平均約13年という調査結果があります。

なぜ『契約年数』と『実際の返済にかかった年数』が異なるのかというと、住宅ローンには、繰り上げ返済という便利な仕組みを使って、みなさん早めに返済してしまっているのです。

たとえば、サラリーマンとして働いたことによる日頃の収入以外にも、ボーナスなどの賞与や、株やFXなどの副業から、果ては宝くじ、親からの財産贈与などによる臨時収入が、時々あったりしますよね。

そういった余剰に入ってきた収入を、月々の住宅ローンの返済にプラスして返済することができる、というのが、住宅ローンの繰り上げ返済の仕組みです。

つまり、将来にわたって毎月支払い続けるはずだった返済を、前もって一気に返済しておくことで、ローンの借入期間を短くすることが可能となります!

例えば、1ヶ月のうちに3ヶ月分の住宅ローン返済をしてしまうということです。

 

住宅ローン繰り上げ返済のメリットは利息軽減!

嬉しい男性

住宅ローンの繰り上げ返済には、数多くのメリットがあります。

一番大きなメリットは、やはり利息の支払い額を大幅に減らせるということですね。

たとえば、3,500万円の住宅ローンを、35年かけて返済する場合、利息が1.5%であれば、毎月の支払金額は10万7,165円となります。

この状態で、住宅購入から1年後に、100万円だけ繰り上げ返済した場合、最終的には利息の支払いを、約70万円も減らすことができるのです!

住宅ローンの支払いにおける利息は、毎月の支払額に上乗せされているため、早めに返済すればするほど、将来の利息支払いを軽減する効果があります。

できるだけ早めに繰り上げ返済することで、それだけ将来の利息分の支払いを減らすことができ、お得にローン返済ができるというわけですね!

 

繰り上げ返済には精神的なメリットも!

電卓を持つ女性

また、毎月の支払額が変化しないかわりに、繰り上げ返済に応じて、返済期間が短縮されるタイプのローンであれば、早めにローンを完済できるというメリットもあります。

住宅ローンというのは、『借金』ですから、その後の人生において、どうしてもプレッシャーとなりがちです。

ポジティブ思考であれば、

「住宅ローン完済のために、これからも一生懸命働こう!」

と考えられるかもしれませんが、逆に、

「まだ住宅ローンが残っているのに、いま自分の身に何かあったらどうしよう……」

と不安に感じてしまう人も、少なくないはず。

そんな『借金』というネガティブな要素から、少しでも早く抜け出すためにも、住宅ローンの繰り上げ返済は、とても有効だと言えるでしょう。

また、もしものときの為に『団信』と呼ばれる"団体信用生命保険"や、一般的な生命保険に加入することでも、精神的な負担を軽くすることは可能でしょう。

 

住宅ローンの繰り上げ返済は本当にお得?

わからない女性

そう考えると、どんな状況であっても

「とりあえず何か収入があれば、住宅ローンの繰り上げ返済に全部まわす」

というやり方が、とてもお得で素晴らしい手段に感じられますよね。

ところが、最近では、住宅ローンの繰り上げ返済が、必ずしも最善の手段である、とは言えない状況になってきているのです。

たとえば、手元にいくらかお金が入ってきた時に、それを住宅ローン返済に投入するのではなく、他の銀行なので資産運用などの投資をすることで、資産を増やせる可能性があります。

近年、インターネット銀行などが普及してきたおかげで、高金利の定期預金や資産運用の選択肢が大幅に増え、低リスク低予算での資産運用をしやすくなってきました。

専門家のあいだでは、

 

・住宅ローンを早めに返済し、その後に資産運用をおこなうパターン

・住宅ローンを返済せず、早めに資産運用を持続的におこなうパターン

 

を比べると、後者の方が最終的にはお得になる、という意見もあるほどです!

したがって、住宅ローンの繰り上げ返済にお金を使うことが、必ずしもお得になるとは限らないわけですね。

ちなみに住宅ローンの繰り上げ返済には、ローンの種類によっては、それなりに手数料がかかる場合があります。

住宅ローンの借入金の金額、返済する金額から比較すると、手数料の金額は小さく見えますが、中には数万円単位での手数料が、掛かったりもするので、その辺には注意が必要です。

フラット35などの場合は、手数料が掛からないケースがありますので、そのあたりは実際に住宅ローンを組むまえに、様々な返済シミュレーションをしておき、必ず把握しておく必要があるでしょう。

 

特別な出費に備えて貯金を優先すべき?

お得なの?という顔をする男性

普段から資産運用に馴染みが無い人からすると、住宅ローンの繰り上げ返済と比べた資産の損得、なんて言われても、いまいちピンと来ないかもしれません。

そこでもう一つ重要となるポイントが、お金の損得ではなく、住宅ローンを借りた後のリスクについて考えることです。

住宅を購入するタイミングとしては、結婚してから、子供が小学生になるまでのあいだに、購入を検討される方が多いでしょう。

購入後のこの時期には、住宅購入のために頭金を支払ったことで、貯金額が大幅に減り、経済的に余裕のない状態がしばらく続くことが予想されます。

くわえて、共働きのご家庭であれば、女性が子供のために産休・育休を取っていたり、思ったように職場復帰ができなかったり、といった原因で、家庭の収入が大きく上下する恐れがあります。

さらに、子供が生まれたあとも、子育てに必要な用品を買い揃えたり、保育園・幼稚園に通わせたり……と、予想以上の出費が重なるかもしれません。(最近は、子ども手当などの助成が数多くありますが、それでも出費がかさむことが多いと言われています)

つまり、『結婚から子供が小学生になるまで』という時期は、家を買うタイミングであると同時に、

 

・家庭の収入と支出が、かなり不安定な状態が続く

・子供関係の出費が予想しづらく、貯金の見通しが見えにくい

 

というように、経済的に危なくなりがちな時期でもあるのです。

そんな中で、住宅ローンの繰り上げ返済だけに、ドンドンお金を使っていると、

「本当に必要な時にお金が無い!」

なんて事態に陥ってしまうかもしれません!

それだけならまだしも、繰り上げ返済のし過ぎで、翌月に支払うお金が無くなって、住宅ローンの返済が滞ってしまった、なんてことになったら、目も当てられませんし、家族の中で、もし誰かが大きな病気に罹ってしまったら、家計はボロボロになり、ひとたまりもありません。

そういった未来の家計のリスクを回避するためにも、住宅ローンは無理に繰り上げ返済せず、なにかあっても安心ができるまで貯金をし、手元に自由に使える資金を残すことを優先すべきだ、という専門家の意見があるのです。

 

住宅ローンを急いで繰り上げ返済する必要はない?

いつのやるの?いまでしょの男性

先ほど述べた、繰り上げ返済の具体例ですが、たとえば、購入後1年ではなく、5年で100万円の住宅ローンの繰り上げ返済を実行したとしましょう。

その場合の、実質の利息軽減は約60万円となり、1年目で返済する場合(70万円)に比べて、10万円程度しか損していません。

早めに繰り上げ返済をした方が、たしかに利息の軽減は大きいのですが、多少繰り上げ返済が遅くなったとしても、そこまで大損をするわけではない、という事です。

結婚して子供が生まれ、子供が小学校に入って……となり、家庭が経済的にも精神的にも落ち着くのは、およそ家を購入してから5年~10年後にはなるでしょう。

そのころには、月々や年ごとの家庭の収支も安定してくるはずですから、その時にあらためて、住宅ローンの繰り上げ返済ができそうかどうかを、考えても十分に間に合うでしょう。

つまり、住宅ローンの繰り上げ返済については、

「無理をしてでも早めに返済したほうがいい」

という方針よりも、

「貯金を優先して、家計が落ち着いてきてから繰り上げ返済を考える」

としたほうが、繰り上げ返済をすることによって、発生するリスクの軽減、あるいはお金の損得の面から見ても、一番バランスの良い選択肢かもしれませんね。

 

まとめ

いかがでしたか?

今回は、住宅ローンの繰り上げ返済について、そのメリットは何なのか、貯金と繰り上げ返済のどちらを優先すべきか、といったお話をしました。

最近では、基本的に住宅ローンの繰り上げ返済は急いでおこなわず、貯金や、海外投資などの資産運用でお金を増やすのが、賢い資金繰りだと考えられているようですね。

たしかに、人の長い人生の買い物の中でも一番お金が必要になる可能性が高い住宅ローンを『巨大な借金』として見てしまうと、その人にとって精神的に大きな重荷になるかもしれません。

しかし、住宅ローンの存在よりも、根本的に手元に使えるお金が無い事の方が、リスクという面から見れば、よっぽど危ないことなのです!

お金の損得にとらわれず、自分がいま持っている資産や、家庭の状況をよく考慮して、賢く住宅ローンを返済するようにしましょう。

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