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住宅ローンの繰り上げ返済は本当にお得?貯金優先のメリットとは

更新日

『長い人生で最も高い買い物』

『一生に一度の買い物』

などと昔から言われ、多くの人達が購入を夢見るマイホーム。

しかし、その裏側で、『住宅ローン』という借金が、みなさんの頭を悩ませることでしょう。

『早めにまとめて返済したい!』

『いつまでも住宅ローンを抱えていたくない!』

と、考えている人も少なくなく、

住宅ローンの繰り上げ返済

を検討している人も増えています。

しかし、イマイチ住宅ローンの繰り上げ返済に、どんなメリット・デメリットがあるのかわからず、結局、頭を悩ませるなんてケースも多く見られています。

そこで本記事では、この疑問に答えるべく、住宅ローンの繰り上げ返済についての、損得や注意点を、解説していきます!

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住宅ローンの繰り上げ返済とは?

住宅

一戸建てや、マンションなどの住宅を購入する際の費用は、最初にいくらかの頭金を支払います。

その後は、残りの支払いを住宅ローンとし、銀行などからお金を借り入れて、購入代金をマンションデベロッパーや不動産屋に支払います。

さらにその後、住宅ローンを借り入れた銀行などへ、長い期間をかけて返済をし続けるのが、一般的な住宅購入の流れです。

 

この住宅ローンの契約年数に関しては、借りる人の年齢に応じて大きく変わってきます。

たとえばサラリーマンである場合、60歳~65歳の定年を迎える頃の完済を目安に、ローンを組むはずです。

35歳であれば、65歳までとして30年ローン、40歳であれば、25年ローンという具合ですね。

なお、定年以降まで住宅ローンを組むことも実際には可能ですが、やはり収入が安定しないので、銀行などのお金を貸す側が難色を示すことでしょう。

このように通常は

25年~30年程度

で、住宅ローンを契約する人が多いのです。

ただ実際に契約後のローン返済にかかる年数は、

平均約13年

という調査結果があります。

なぜ『契約年数』と『実際の返済にかかった年数』が異なるかというと、住宅ローンには、

繰り上げ返済

という便利な仕組みがあるのです。

これを使って、みなさん早めに返済してしまっているわけです。

たとえば、サラリーマンとして働いたことによる、収入以外にも、色々な収入が得られることがあります。

ボーナスなどの賞与や、株やFXなどの副業から、果ては宝くじ、親からの財産贈与などによる収入があったりします。

そのような

臨時収入を、月々の住宅ローンの返済にプラスして、返済すること

ができるのが、住宅ローンの繰り上げ返済の仕組みです。

つまり、将来にわたって毎月支払い続けるはずだった返済を、前もって一気に返済しておくことで、ローンの借入期間を短くすることが可能となるのです。

この繰り上げ返済のプランは、

『期間短縮型の返済プラン』

と言われています。

もう一つ、繰り上げ返済をすることで、毎月の支払い額を軽減させる

『返済額軽減型の返済プラン』

もあります。

返済額軽減型の返済プランの場合は、期間短縮型プランと異なり、返済期間は変わらないため、利息軽減額も若干少なくなります。

それでも毎月の返済額が減るので、将来に収入が下がってしまいそうな不安がある人は、返済額軽減型プランで繰り上げ返済するのも、一つの方法と言えるでしょう。

いずれにしても、長い住宅ローン返済を少しでも賢くお得に返済していくために繰り上げ返済を活用することが有効なことに違いありません。

少しでも、まとまった臨時収入がある人は、繰り上げ返済を検討してみてくださいね。

 

住宅ローンの繰り上げ返済で得られるさまざまなメリット

前もって組まれていた住宅ローンの返済計画を、少しでも繰り上げて、

前もって多く返済し、返済期間を短縮させてしまおう

というのが、住宅ローンの繰り上げ返済です。

では、この住宅ローンの繰り上げ返済をすることで、どんなメリットが得られるのでしょうか。

実際にどんなメリットが得られるのか、見ていきましょう。

住宅ローン繰り上げ返済のメリットは利息軽減!

住宅ローンの繰り上げ返済には、数多くのメリットがありますが、中でも一番大きなメリットといえるのは、やはり、

利息の支払い額を大幅に減らせる

ということです。

たとえば、3,500万円の住宅ローンを35年かけて返済する場合です。

この場合、利息が1.5%で、住宅購入から1年後に100万円を繰り上げ返済した場合、『期間短縮型の返済プラン』だと、

毎月の返済額が、10万7164円と変わりありません

が、そのかわり、残り返済期間が、

34年(既に1年返済しているため)から、32年9ヶ月に短縮

されます。

さらに、最終的な利息も含めた総返済額の支払いを、

約63万円も減らすことができる

のです!

 

一方、同条件で『返済額軽減型の返済プラン』での繰り上げ返済をした場合、

残り返済期間34年は変わりませんが、毎月の返済額が、10万4,034円に減額(約3000円お得)

されます。

その結果、最終的な総返済額の支払いを、

約27万円も減らすことができる

のです。

若干『期間短縮型の返済プラン』よりもお得感は減りますが、少しでも毎月の返済額を減らしたいのであれば、決して損をするわけではありません。

検討の余地はあるでしょう。

 

住宅ローンの支払いにおける利息は、毎月の支払額に上乗せされているため、早めに元本の返済をすればするほど、将来の利息支払いを軽減できます。

『期間短縮型の返済プラン』、『返済額軽減型の返済プラン』の双方のプランを比較すると、前者のプランの方が、よりお得に返済できることは、言うまでもない事実です。

ただ、どのように返済するのが好ましいかは、それぞれのライフスタイルによって変わってきます。

少しでも毎月の返済額を減らさないと、目先の生活がカツカツになってしまうという人は、わずか3,000円でも返済額が減った方が良いかもしれません。

少しでも余裕がある人なら、将来的なことを考えて、返済期間を短縮させたほうが絶対にお得です。

ライフスタイルによって、どの返済プランが適しているのかを考えた上で、賢くお得に繰り上げ返済を活用しましょう。

繰り上げ返済には精神的なメリットも!

まとまった臨時収入(ボーナス、宝くじの配当金、副収入などなど…)が入ったと仮定します。

ただ、せっかくの臨時収入を、住宅ローンの繰り上げ返済に当てると言うのは、中々辛いものがあります。

ですがその分、利息額が減額され、総返済額が減ってくれる嬉しいメリットが得られます。

その上、この繰り上げ返済は、ただ金銭的なメリットだけではなく、精神的に大きなメリットが得られます。

そもそも、住宅ローンというのは、『借金』を背負うことですから、その後の人生において、どうしてもプレッシャーがかかってしまいます。

まぁ、ポジティブ思考であれば、

「住宅ローン完済のために、これからも一生懸命働こう!」

と考えられるのかもしれません。

しかし、全てがそんなポジティブな人だけではありません。

心のどこかに

「まだ住宅ローンが残っているのに、いま自分の身に何かあったらどうしよう……」

と不安に感じてしまうものです。

そんな『借金』というネガティブな要素から、少しでも早く抜け出すためにも、住宅ローンの繰り上げ返済は、とても有効だと言えるでしょう。

また、返済期間が短縮されない代わりに、毎月の返済額が少しでも目減りする『返済額軽減型の返済プラン』においても、

毎月のローン返済に少しでも頭を悩ませずに済む

という意味で、かなり精神的に楽になれるはずです。

ちなみに、もしものときの為に

  • 『団信』と呼ばれる『団体信用生命保険』
  • 一般的な生命保険

に加入することでも、精神的な負担を軽くすることも可能です。

住宅ローンは大きな借金なので、こういった制度を上手く利用し、少しでも精神的に楽になることを考えましょう。

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住宅ローンの繰り上げ返済のデメリット・注意点は?

どんなことにも言えることですが、メリットがあれば必ずデメリットもあるわけで、それは住宅ローンの繰り上げ返済も例外ではありません。

では、実際にどんなデメリットがあるというのでしょうか?

また、住宅ローンの繰り上げ返済をする上で注意を気にする人が多いと思いますので、その点に関して紹介していきます。

住宅ローンの繰り上げ返済は資産運用を阻害?

さて、住宅ローンの繰り上げ返済を単体として考えてみると、たしかに余剰金を繰り上げ返済に全部回したほうが、お得感が得られるように感じられます。

多くの人たちは、

「とりあえず何か収入があれば、住宅ローンの繰り上げ返済に全部まわす」

と繰り上げ返済に走りがち…。

しかし近年は、住宅ローンの繰り上げ返済が、必ずしも最善の手段である、とは言えない状況になってきているのです。

そして、ここに一つのデメリットが存在していると言われているのです。

 

では、どんなデメリットなのかというと、最近流行りの

資産運用に当てる資金が繰り上げ返済のために使えなくなってしまう

ということ。

もちろん、資産運用と言っても、株式や外貨為替など、リスクを伴う資産運用の方法が多いのです。

資産運用するとしても、必ずしもうまく運用できるとは限りません。

リーマンショックみたいな予測不可能なことが起これば、財産が泡と消えてしまうなんてこともありえます。

繰り上げ返済に回すほうが無難なのかもしれません。

しかし、銀行にお金をただ預けておくだけではほとんど増えません。

それだけに多少リスクを背負ってでも、賢く資産運用を図りたいと考える人が、多くなっているのが現状です。

そして近年は、インターネットが普及し、資産運用のプランも格段と増え、低リスクで運用できるようになっています。

場合によっては、繰り上げ返済にお金を使うよりも、より賢く資産運用でき、さらに余剰資金を使い、無理なく繰り上げ返済するのが、ベストといえるでしょう。

つまり、長いスパンで考えた際に、闇雲に繰り上げ返済に回していくという考え方は、大きなデメリットとなってしまうというわけです。

ちなみに、専門家の間でも、

  • 住宅ローンを早めに返済し、その後に資産運用をおこなうパターン
  • 住宅ローンを返済せず、早めに資産運用を持続的におこなうパターン

を比べると、

後者の方が最終的にはお得になる

意見がいくつも聞かれます。

このことからも、住宅ローンの繰り上げ返済にお金を使うことが、お得になる正解とは限らないのです。

住宅ローンの繰り上げ返済の手数料

住宅ローンの繰り上げ返済は、たしかにメリットがあります。

ただし、ただメリットが得られるというわけではなく、手続きをする度に手数料だって取られてしまいます。

この手数料が数百円程度の子供お小遣い程度であればよいのですが、住宅ローンの繰り上げ返済の場合、

手数料が数万円単位で取られるローンプランもあるらしい

のです。

ただし、ローンプランによって、手数料も異なります。

『フラット35』のように、手数料が掛からないケースもあります。

そのあたりは実際に住宅ローンを組むまえに、さまざまな返済シミュレーションをしておき、事前にしっかりリスクを把握しておくようにしておきましょう。

特別な出費に備えて貯金を優先すべき?

普段から資産運用に馴染みがない人からすると、住宅ローンの繰り上げ返済と比べた資産の損得、なんて言われても、いまいちピンときませんよね。

それに、そもそも無理して資産運用に多額を回してしまい、最悪それを失ってしまったら、目先の生活すらままならなくなってしまいます。

一方、繰り上げ返済も同じです。

たとえ将来的にメリットが得られるとしても、目先の生活費を回しすぎてしまうと、いざ何かの事情で諸経費が必要となった時に、

違うところから借金をしなければならない

という悲惨な状況に陥りかねません。

そこで、重要なこととして注意してほしいのが、単純にお金の損得だけを考えるのではなく、住宅ローンを借りた後のリスクについても考えておいてほしいのです。

 

これはあくまで、筆者の見解です。

住宅を購入するタイミングとしては、結婚してから、子供が小学生になるまでのあいだに、購入を検討する人が多いと思います。

購入後には、住宅購入のために頭金を支払ったことで、貯金額が大幅に減り、経済的に余裕のない状態が、しばらく続くことが予想されます。

さらに共働きのご家庭であれば、奥さんが出産のために産休・育休を取るケースだってあるでしょう。

出産後、思ったように職場復帰ができないために、家庭の収入が大きく減ってしまうこともあるかもしれません。

当然、子供が生まれた場合は、子育てに必要な用品を買い揃えたり、保育園・幼稚園に通わせたり……と、予想以上の出費が重なるでしょう。

最近は、子供手当などの助成が数多くありますが、それでも出費がかさむことが多いと言われています。

出費がかさむ一方で収入が減ってしまうという最悪の状況も大いに考えられます。

つまり、とくに結婚から子供が小学生になるまでという時期は、住宅を購入するタイミングであると同時に、

  • 家庭の収入と支出が不安定な状態が続く
  • 子供関係の出費が予想しづらく、貯金の見通しが見えにくい

というように、経済的に危なくなりがちな時期でもあるのです。

そんな中で、住宅ローンの繰り上げ返済だけにドンドンお金を使っていると、

「本当に必要な時にお金がない!」

なんて事態に陥ってしまうかもしれません!

それだけならまだしも、繰り上げ返済のし過ぎで、

翌月に支払うお金がなくなって、住宅ローンの返済が滞ってしまった

なんてことになったら、目も当てられません。

また、家族の中で、もし誰かが大きな病気にかかってしまったら、家計はボロボロになり、ひとたまりもありません。

これは、専門家の意見としても多く聞かれることですが、あらゆる事態を想定し、未来の家計のリスクを回避するためにも、

無理して住宅ローンの繰り上げ返済はせずに、なにかあっても安心ができるまで貯金をする

ことを考えましょう。

そして、臨時収入などで、手元に自由に使える資金が残っていることを前提に繰り上げ返済をするように心がけてくださいね。

住宅ローンを急いで繰り上げ返済する必要はない?

あくまで住宅ローンの繰り上げ返済は、余裕ある金額から返済することが一般的です。

ただ、慌てて繰り上げ返済する必要性は低いといえるのです。

たとえば、3,500万円の住宅ローンが35年の利息1.5%である場合、

  • 借り入れ1年後に100万円の繰り上げ返済
  • 借り入れ5年後に100万円の繰り上げ返済

の二つのパターンを見てみると、減額された返済額の総額は、

1年後の場合で約63万円、5年後で約53万円と、たった10万円しか損をしていない

ことになります。

早めに繰り上げ返済をした方が、たしかに利息の軽減は大きいです。

しかし多少繰り上げ返済が遅くなったとしても、

大損をするわけではない

という事を、まず理解しておいてください。

その上で、

  • 結婚したてで、出費がかさむ時に、繰り上げ返済
  • 結婚して子供が生まれ、ある程度生活が落ち着いて、お金にゆとりができてから、繰り上げ返済を行う

この二つの状況であれば、誰が見ても圧倒的に後者のほうが精神的に楽ですよね。

そして精神的に楽をしたからといって、軽減される金額に大きな差ができるわけでありません。

繰り上げ返済が、20年後であれば、また状況も変わってくるのかもしれません。

ただ毎年毎年無理して繰り上げ返済をする必要はありません。

つまり、住宅ローンの繰り上げ返済については、

「無理をしてでも、早めに返済したほうがいい」

という方針よりも、

「貯金を優先して、家計が落ち着いてきてから、繰り上げ返済を考える」

としたほうが、得策です。

繰り上げ返済をすることによって、発生するリスクの軽減、あるいはお金の損得の面から見ても、一番バランスの良い選択肢なのです。

このことを理解し、くれぐれも後に生活を破綻させしまうことのないように、しっかり余裕を持って、繰り上げ返済を活用してくださいね。

 

まとめ

今回は、住宅ローンの繰り上げ返済の2つの返済プランと、メリット・デメリット・注意点を紹介していきました。

住宅ローン繰り上げ返済による返済額の減額や、返済期間の短縮などのメリットは確かにあります。

とはいえ、無理して繰り上げ返済をする必要はなく、あくまでしっかり貯金した上で、余裕を持って行えば、それで十分です。

近年は、外貨為替や株式投資などを活用して資産運用にお金を回している人もいます。

繰り上げ返済だけが全てというわけではありません。

あくまで一つのプランとして、賢く活用するように心がけ、繰り上げ返済を用いて、無理なく得をしてくださいね。

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